¿Su inquilino es moroso... y además descarado? No caiga en la trampa

El inquilino lleva meses sin pagar. Usted sigue cubriendo el impuesto, el mantenimiento, quizás la hipoteca de un inmueble que no le está generando nada y algunas veces hasta los recibos de servicios públicos. La tentación es enorme y siempre es la misma: cambiar la cerradura, cortar el agua, sacar las cosas a la acera o bajar los breakers de la electricidad. Es la peor decisión que puede tomar, y le explico exactamente por qué.

La vía de hecho puede costarle el caso completo

Aunque el inmueble sea suyo y el inquilino esté en falta, usted no puede desalojarlo por mano propia. Cambiar cerraduras, retirar pertenencias o suspender los servicios de agua y electricidad son actuaciones que la jurisdicción constitucional ha tratado como violaciones a derechos fundamentales del ocupante.

El resultado suele ser tan absurdo como previsible: el inquilino que le debe seis meses presenta un recurso de amparo, usted queda en la posición de infractor, debe restituirlo en el inmueble y su proceso de desalojo —que iba bien— se frena. El deudor pasa a ser víctima y usted pasa a ser demandado.

Y puede llegar a ser un asunto penal

Aquí está el riesgo que casi ningún propietario dimensiona, y conviene decirlo sin rodeos: la vía de hecho puede generarle responsabilidad penal. El delito de usurpación, previsto en el artículo 225 del Código Penal, no protege únicamente la propiedad: protege también la posesión y la tenencia del inmueble como bienes jurídicos autónomos.

La consecuencia es la que muchos no esperan: el propio dueño puede ser autor del delito cuando despoja al poseedor mediante violencia, amenaza, engaño, abuso de confianza o clandestinidad. Para el derecho penal no basta con tener el título a su nombre; lo que se sanciona es el modo en que usted recuperó el inmueble.

Y la usurpación no suele venir sola. Según cómo se hayan dado los hechos, pueden configurarse además otras figuras (daños sobre los bienes del inquilino, coacción o violación de domicilio), junto con la obligación civil de indemnizar lo que se haya perdido o deteriorado. Dicho de otro modo: por no esperar el proceso, el arrendador puede terminar con una denuncia penal, un amparo en contra y una demanda por daños, mientras la deuda del alquiler sigue sin cobrarse.

Las causales que la ley reconoce

La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley N.º 7527) establece causales concretas de desahucio, entre ellas la falta de pago, el vencimiento del plazo contractual, el uso del inmueble para un destino distinto al pactado, el subarriendo no autorizado y el daño al bien. Cada causal tiene sus propios requisitos previos, y ahí es donde se pierden la mayoría de los casos: no por falta de razón, sino por no haber cumplido el paso formal que la ley exige antes de acudir al juez.

El error que le renueva el contrato solo

Este merece párrafo aparte porque es el más frecuente y el más caro. Cuando el arrendador quiere dar por terminado el contrato al vencimiento del plazo, debe notificarlo con la antelación que la ley establece. Si deja pasar ese momento, el contrato se prorroga automáticamente bajo las mismas condiciones, y usted queda amarrado por otro período completo con un inquilino del que quería deshacerse.

La vía correcta: el proceso judicial

El desalojo se tramita judicialmente. El Código Procesal Civil contempla el proceso monitorio arrendaticio, diseñado precisamente para agilizar estos casos, que concluye con una orden judicial ejecutada con apoyo de la fuerza pública cuando corresponde. Esa es, además, la única forma de recuperar el inmueble sin quedar usted expuesto.

El cuello de botella no suele ser el juez, sino la notificación: un inquilino que evade ser notificado puede estirar el proceso semanas o meses. Por eso importa tanto que el contrato tenga bien definidos el domicilio contractual y los medios de notificación, y que el expediente se arme completo desde el primer escrito. Un desalojo bien preparado avanza; uno improvisado se devuelve.

Si tiene un inquilino moroso o necesita recuperar su propiedad, ¡comuníquese con mi persona y con gusto tramitamos el desalojo por la vía correcta, protegiendo su propiedad sin exponerlo a una demanda o a una denuncia en su contra!