En una compra-venta, depositar sus fondos es más seguro así
¿Sabía que el momento más riesgoso de una compraventa no es la firma, sino la entrega del dinero? En este blog le explico qué es el escrow, cómo protege tanto al comprador como al vendedor, y por qué nunca debería depositar sus fondos con un agente que no esté inscrito ante la SUGEF.
Cuando una persona decide comprar una propiedad, un lote o realizar una inversión inmobiliaria, tarde o temprano se enfrenta a una pregunta que genera verdadera preocupación: ¿en qué momento y a quién debo entregar el dinero? Es posible que haya escuchado historias de compradores que adelantaron sumas importantes y nunca lograron que se les traspasara la propiedad, o de vendedores que firmaron la escritura confiando en un pago que jamás llegó. Precisamente para evitar este tipo de situaciones existe la figura del Escrow, también conocida como depósito en garantía, la cual se ha convertido en una herramienta prácticamente indispensable en las transacciones inmobiliarias, especialmente en aquellas que involucran montos elevados o compradores extranjeros.
Primeramente, es necesario comprender en qué consiste esta figura. El Escrow es un contrato mediante el cual las partes de una compraventa acuerdan que el dinero de la transacción no se entregará directamente entre ellas, sino que será depositado y custodiado por un tercero neutral e imparcial, denominado agente de escrow, quien únicamente podrá desembolsar los fondos cuando se cumplan las condiciones que las mismas partes pactaron previamente por escrito, como por ejemplo, la firma de la escritura de traspaso ante Notario Público y su debida inscripción en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional, libre de gravámenes y anotaciones. Se trata de una figura de origen anglosajón que, si bien no se encuentra regulada como un contrato típico en nuestra legislación civil, encuentra pleno sustento en el principio de autonomía de la voluntad y en el artículo 1022 del Código Civil, el cual establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.
Ahora bien, es importante aclarar que lo anterior no significa que esta actividad se encuentre al margen de todo control. En Costa Rica, las empresas y personas que se dedican profesionalmente a brindar servicios de escrow o administración de recursos financieros de terceros deben encontrarse inscritas ante la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), de conformidad con los artículos 15 y 15 bis de la Ley N°7786 y sus reformas, normativa dirigida a la prevención de la legitimación de capitales y del financiamiento al terrorismo. Es por ello que, antes de depositar su dinero, resulta indispensable verificar que el agente de escrow escogido se encuentre debidamente inscrito y supervisado, pues entregar los fondos a un tercero no registrado no solo aumenta considerablemente el riesgo de fraude, sino que además puede generar inconvenientes al momento de justificar el origen y el movimiento de los fondos.
La importancia práctica del Escrow radica en que protege a ambas partes de manera simultánea. El comprador tiene la tranquilidad de que su dinero no será entregado al vendedor hasta que la propiedad se encuentre efectivamente inscrita a su nombre y en las condiciones pactadas, lo cual se complementa de manera natural con el estudio de Due Diligence que hemos comentado en publicaciones anteriores; y el vendedor, por su parte, tiene la certeza de que el dinero existe, que se encuentra depositado y disponible, y que le será girado de forma inmediata una vez cumplidas las condiciones del contrato. Adicionalmente, el agente de escrow realiza una verificación del origen de los fondos y de la identidad de las partes, lo que brinda una capa adicional de seguridad y transparencia a toda la transacción.
Basado en todo lo anterior, podemos concluir que el Escrow no debe verse como un trámite adicional ni como un gasto evitable, sino como el mecanismo que garantiza que el momento más delicado de toda compraventa, que es el intercambio del dinero por la propiedad, se realice de forma segura, ordenada y verificable para todas las partes involucradas. La experiencia nos demuestra que las transacciones que se estructuran con un contrato de escrow bien redactado, condiciones de desembolso claras y un agente debidamente autorizado, se cierran con mucha mayor tranquilidad y sin sorpresas de último momento.
Si está por comprar o vender una propiedad y desea estructurar su transacción de forma segura mediante un contrato de escrow, o requiere asesoría en cualquier etapa del proceso de compraventa, comuníquese con mi persona y con gusto le asesoraré!