Cuidado con invertir en una propiedad sin hacer esto

La adquisición de un bien inmueble, ya sea una casa, un lote o una inversión de mayor escala como un hotel o un desarrollo turístico, representa en la mayoría de los casos una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona o de una empresa. Precisamente por esa razón, es posible que haya escuchado el término Due Diligence o debida diligencia, el cual se refiere al estudio previo, minucioso y profesional que se realiza sobre la propiedad y sobre quien la vende, antes de firmar cualquier documento o entregar dinero alguno, con el fin de verificar que lo que se está comprando realmente es lo que se ofrece y que no existen riesgos ocultos que puedan convertir esa ilusión en un verdadero problema legal y económico.

Primeramente, es necesario comprender que en el derecho costarricense la propiedad inmueble se rige por un sistema de publicidad registral, regulado principalmente en los artículos 455 y 456 del Código Civil, lo que significa que los actos y contratos que afectan una propiedad surten efectos frente a terceros a partir de su inscripción en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional. Es por ello que el punto de partida de todo Due Diligence es el estudio registral de la finca, mediante el cual se verifica quién es el verdadero propietario, la naturaleza, medida y linderos del inmueble, y de manera muy especial, la existencia de gravámenes, hipotecas, anotaciones, embargos, servidumbres o demandas judiciales que pesen sobre la propiedad, pues cualquiera de estas cargas puede limitar seriamente el uso, disfrute y disposición del bien que se pretende adquirir.

Ahora bien, el estudio registral por sí solo no es suficiente, pues existen aspectos que no constan en el Registro y que igualmente pueden frustrar la inversión. Entre ellos podemos rescatar la verificación del plano catastrado y su correspondencia con la realidad física del terreno, ya que no son pocos los casos en que la medida o los linderos inscritos no coinciden con lo que efectivamente se posee; el certificado de uso de suelo emitido por la Municipalidad respectiva, conforme a la Ley de Planificación Urbana N°4240, el cual determina si en esa propiedad se puede construir una vivienda, desarrollar un comercio o un proyecto hotelero; la disponibilidad de servicios básicos como el agua potable, mediante la carta de disponibilidad del AyA o de la ASADA correspondiente; y el estado de los impuestos municipales y del impuesto sobre bienes inmuebles regulado en la Ley N°7509, pues las deudas por estos conceptos siguen a la propiedad y no al anterior propietario.

En el caso de inversiones de mayor envergadura, como hoteles, condominios o desarrollos inmobiliarios, la debida diligencia debe ser aún más rigurosa. Si el proyecto se ubica en la Zona Marítimo Terrestre, regulada por la Ley N°6043, debe tenerse absoluta claridad de que en dicha zona por regla general no existe propiedad privada, sino concesiones otorgadas por la Municipalidad, con requisitos, plazos y limitaciones muy particulares que deben revisarse con detenimiento. Asimismo, deberá verificarse la viabilidad ambiental otorgada por la SETENA cuando corresponda, y cuando el vendedor sea una sociedad, resulta indispensable el estudio de su personería jurídica, de los poderes de quien comparece a firmar y de la situación general de la empresa, pues comprar las acciones de una sociedad dueña de un inmueble implica adquirir también todo su pasado, incluyendo sus eventuales deudas y contingencias.

Basado en todo lo anterior, podemos concluir que el Due Diligence no es un gasto innecesario ni un simple formalismo, sino la herramienta preventiva más eficaz con la que cuenta el comprador o inversionista para proteger su patrimonio, negociar en mejores condiciones y firmar con total tranquilidad ante Notario Público. La experiencia nos demuestra que resulta mucho menos costoso realizar un estudio completo antes de comprar, que enfrentar después un proceso judicial por vicios, cargas o problemas que pudieron detectarse a tiempo.

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